הגנת בית מגורים של חייב בפשיטת רגל

(סעיף 86 א' לפקודת פשיטת הרגל).

זה המקום לנפץ את המיתוסים והחשש של חייבים בדבר בית המוגרים שבבעלותם.  כאשר בנכסי פושט הרגל כלולים מקרקעין המשמשים בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו המתגוררים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו, אלא אם הוכח קודם לכן שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו מתגוררים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף. בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת (הוראה זו אינה חלה על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם). 

סעיף (33 א) לחוק הגנת הדייר קובע: "  החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא או בפשיטת רגל… יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר לדורות החדש".

מן האמור עולה, כי לא ניתן למכור את הנכס כאשר הוא פנוי.  הנכס נמכר כתפוס ובו מתגורר החייב כדייר מוגן.  במצב זה רוכש החייב זכות המשאירה בידו נתח נכבד מהבעלות שאיב, דבר המקטין את הכדאיות הכלכלית במימוש הנכס.

פסק דין מנחה ע"א 3295/94  גיל פרמינגר נגד חוה מור ואח',  מלמד אותנו, כי למעשה החייב אינו נהנה מהגנת הדייר ויש לפרש את סעיף 33 לחוק בצורה מצמצמת. הזכויות, הבעלות או החכירה לדורות, חייבות להיות רשומות בלשכת רישום המקרקעין. כלומר, ככל והמקרקעין אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, לא ייהנו בני משפחתו של החייב מדיירות מוגנות.

כאשר מודבר במקרקעין אשר חלים עליהם הליכי פירוק שיתוף, הרינו לפנות להלכת בית המשפט העליון,  בר"ע 8233/08 מרגלית כובשי נ' עוה"ד אייל שוורץ, הקובע הלכה למעשה כי יש להבחין בין 2 מקרים:

1. פירוק שיתוף המבוצע ביוזמת מי מבני הזוג בעצמם – במקרה זה יחול סעיף 40 א' לחוק המקרקעין, אשר בעטיו לא יוכל מי מבני הזוג לטעון כי הוא דייר מוגן בנכס וכי לא ניתן לפנותו בשל היות הנכס מוגדר כ – "תפוס".
2. פירוק השיתוף ביוזמת צד ג', כגון כונס נכסים – במקרה זה לא תהיה תחולה לסעיף א' 40 ובן הזוג של החייב יוכל לטעון להיותו דייר מוגן בנכס (מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר) ולאלץ בכך את כונס הנכסים למכור את הנכס כ"תפוס".

בית המגורים של בן/בת זוגו של החייב יימכר כתפוס (על ידי בן/בת הזוג) לאחר פירוק בעלותם המשותפת בו. תמורת המכירה תועבר לנושים בניכוי חלקו של בן/בת הזוג של החייב בבעלות בו, וכך יהא בן/בת לדייר/ת מוגן/ת בבית המגורים.

לדוגמא: דירת חייב המצוי בהליך פשיטת רגל עומדת בפני מימוש, כאשר שוויה של הדירה מוערך בסך של כ – 1,000,000, במידה והדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין יחושב מכירה באופן הבא:

• הפחתת סך המשכנתא (לדוגמא: הפחתה של 500,000 ₪).
• הפחתת שווי הדירה כתפוסה 35%-45% (לדוגמא: הפחתה של 400,000 ₪).
• חלוקת הזכויות בדירה: 50% החייב ו – 50% בת זוגו (לדוגמא: הפחתה של 50,000 ₪).

מן האמור לעיל, עולה כי לכאורה, מסתכמות זכויות החייב בדירת המגורים בפועל, בסך של כ – 50,000 ₪ בלבד, דבר המייתר את הכדאיות במימוש הדירה.